fastighetsvärdering
En markand
där en potentiell avyttrare och en potentiell mottagre möts
Fastighetsförvärv
en överlåtelse av fast egendom med rättigheter och skyldighetee
Delmarknader
beror på syftet med uppdraget
Delmarkander
Vilken typ av fastighet, syftet med uppdraget
Inom institutionella ramar
Värderingen sker inom bredare kontext av juridiska, ekonomiska, och politiska regleringar samt marknadsstandarder
BNP
Bruttonationalprodukt
Vad innebär BNP
Mått på den totala ekonomiska aktiviteten i ett land under en viss period, vanligtvis ett år eller kvartal, de visar värdet av alla varor och tjänster som producerats inom landets gränser
Fysisk person
äger större delen av fastigheter i svergige
Allmänna nyttan
Kommunala företagen
Bostadsrätter
Allmänytta
Äger hyreshus, industri och privatägda
Börsnoterade fastighetsbolag, fonder, privata fastighetsföretag, institutioner
direktavkastningskrav
avkasting som fastighetsägaren förväntar sig för fastigheter med liknade egenskaper som fastigheten som ska värdera, typ som läge o h hyres avtal
Beskriv 3xO
omvärld, orten, objektet
Värdepårvekande faktorer
läge, tomt, byggand, rättigheter, skyldigheter
Orten
var? efterfrågn?
Omvärden
påverkan, inflation, när (covid)
Objektet
vad? nyttor?
Makro ekonmosika analys
omvärlden
besömning av fastighetesvärde
makro ekonomsika analyser, ortanalyser, fastighetsanalys
vakans inom fastigheter
ledig lägenhet
geografiska förutsättningar
läge, befolkning, näringsliv, lokal och regional ekonomi samt transaktioner
4Q modellen
ett sätt att koppla delmarkander
fastighetsvärdering
är att hitta en monetär tolkning av värdebegreppet för en fastighet genom olika metoder beronede på syftet där resultaten redovisas på ett strukturerat sätt
värdeutlåtande innehåller
beskrivning, markandsanalys 3xO, värderingsmetod, redovisning, slutlig värdeangivelse, riskfaktorer
markandsanalys
studie som kartlägger och beskriver faktorer som påverkar utbud och efterfrågan på marknaden
vad är inflation
en ökning av den allmänna prisnivå i en ekonomi över tid, vilket leder till att pengarns köpkraft minskar kraftigt
restvärde
eventuellt ekonomiskt värde vid kalkylperiodens slut
enkel redovisning
endast värdeangivelse
obligatoriska uppgifter för värdeutlåtande
fastighetbetekning, värdekategori, värdets storlek, värdetidpunkt, friskrivning, värderaren, datum för värdering
Blanketteredovising 2-3 sidor
Standard blankett för småhus, vanlig vid värdering mot banker
fördelar med blankett redovisning
viktigaste upplysingar för småhus, med detaljerad beskriving, enkelt att bocka av
Rapportredovising 7-14 sidor
för större hus
Kalkylränta
procentsats som används vid investeringsanalys för omräkning av belopp över tiden
Indexklausul
hyresavtal som reglerar hyran eller priset under pågånde avtalstid
indexerad hyra
där hyresökningen under hyrestiden bestäms i relation till ett visst index
grönt hyresavtal
tillägg där hyresvärden och hyresgästen gemensamt åtar sig att genomföra olika åtgärder för att bidra till bättre miljö
markandsvärde
de pris som en fastighet skulle kunna säljas för på en öppen och konkurrensutsatt markand vid en given tidpunkt, de är vad köpare är villig att betala och säljare är villig att acceptra under normala markandsförhållanden
Prisbildningsteori
hur priser uppstår och förändras på markanden genom samspelet mellan utbud och efterfrågan
Vanligt för indexklausul
tecknas för lokaler som hyrs för längre tid än 3 år
Hyresavtal period 1/1-30/6
1/1-30/6 anpassas bashyran till indextalet för oktobermånad året innan
Hyresavtal som börjar 1/7-31-12
anpassas bashyran till indextalet för oktobermånad samma år
vad händer om indextalet fallit i förhållande till bastalet?
utgående hyra blir inte lägre än de i konraktes angivna hyresbelopp
avkastningsfastigheter
hyreshus av olika slag - butiker, kontorshus, bostadshus
Vad räknas inte som avkastningsfastigheter?
Småhus och bostadsrätter
vad kan avkastningsmetod användas för?
bedöma ett individuellt avkastningsvärde, marknadsvärde
direktavkastningsmetoden
används för en bedömning av marknadsvärde eller induviduellt avkastningsvärde för en fastighet, använder första årets normaliserat driftnetto samt en bedömd schablonmässig utveckling av drifftnetto i all evighet
Kassaflödesmetoden
använder en serie av framtida bedömda icke schabloniserade betalningsflöden samt ett schablonmässigt bedömt restvärde
kassaflödesmodellen
kalkylmodell, information, omvärlds- och markandsanknutna faktorer som påverkar fastighetens värde, analysera, bedömda kalkylränte- och direktavkastningsnivåer, eventuellt restvärde, slutig värdebedömning
Pris normerat till direktavkastning
egentligen samma sak som när man använder direktavkastningskravet som normering i ortprismetoden
kassaflöden
uppskattning av framtida in-och utbetalningar
Grunddata för kassaflödesanalys
tidshorisont, akutella huresavtal, nuvrande marknadsnivå, vaknas, framtida investeringar, totalavkastning, utveckling av marknadshyror
Hur bestäms kalkylräntan?
Riskfri rearänta + inflation + risktillägg (rf+i+rp)
för och nackdelar med avkastningsmetoden
användbar för avkastnibgsfastigheter vid begränsade transkationer, är osäkert
En fastighet är en tomt som kan ha olika tillbehör
allmänna fastighetstillbehör, byggnadstillbehör, industritillbehör
vilka rättigheter ska värdeutlåtandet innehålla
Servitut, nyttanderätt
Realt oförändrade
samma som att förändra med inflation för att ändra till nominellt
Nominellt =
realt + inflation
redovising - avkastningsfastighet
beskrivning av ortprismetoden och avkastningsmetoden
redovising slutsatser
resultatat av ortprismetoden, avkastningsmetoden och slutlig marknadsvärdesbedömning
Marknadsvärde / m2
MV / yta
Direktavkastning år 1
drifnetto/ mv
Brutokapitaliseringsfaktor
MV / Hyra , efter bedömd vakans
fast egendom är
jord
en fastighet avgränsar till
horisontellt eller både horisontellt och vertifikalt
fastighetsregister innehåll
allmänna del, adress, byggandsdel, taxeringsinfo, planer
marknadspris
där efterfrågan och utbud möts, man kan obsarvera och se marknadspris
efterfrågan berörs av
priset, förändringar på markanden
Utbudet berörs av
priset, kostanden, teknologin, antal producenter
markandsjämvikt
de pris vid efterfrågan är lika stort som utbudet
förutsättningar för värde
behov, nytta, dispositionsrätt, överlåtbarhet, begränsad tillgång
värde påvekas av
sociala faktorer, ekonomiska faktorer, statliga bestämmelser, miljöfaktorer
värde
en funktion av framtida potentiella nyttor med 5 st förutsättningar
Mortagege lending value
ska spegla ett mer långsiktigt värde
avkastningsvärde
hur mycket framtida nettonyttor är värda idag
särdrag av fastigheter
unikt, lägesbestämt, lång varaktighet, stor kapitalinsats, lån, bristfällig markandsinformation
induviduellt avkastningsvärde
det värde en fastighet har för en enskild aktör
markandsvärde
det bedömda belopp för en tillgång eller skuld borde kunna överlåtas vid värdetidpunkten, eller sedvanlig markandsförungstid där parterna har handlat kunnigt , insiktsfullt utan tvång
värde tidpunkt
tidpunkten för värdet som är just nu, men värdet kan ändras redan dagen efter, när man är på plats och värderar
värdedatum
när man gör balnketten
fastighetsvärdering är
en bedömning baserat på tillgänglig information
värderingsmetod
ortprismetoden, avkastningsmetoden, produktionsmetoden,
grundantagande 1
en välinformerad köpare betalar inte mer för en tillgång än inköpspriset för en likvärdig tillgång som ger samma nytta
grundantagande 2
priser är bara inidkationer på markandsvärde
grundantagande 3
likande fastigheter brode betinga likande pris
ortprismetoden
baseras på marakandsanlyser av överlåterlser av vad som anses vara jämförbara fastigheter
transaktionspriser
kan ge information om marknadsvärde
nuvärde
de beräkande värdet idag av framtida kassaflöden
hur många procent är taceringsvärdet av marknadsvärdet?
0,75%
hur kommer man fram till ett framtida värde?
genom att använda sig av någon av de 3 värderingsmetoderna
vad betyder värdeteori?
de handlae om att skapa värde för en vara eller tillgång genom nytta och behov
vad betyder prisbildningsteori
det handlar om hur priset uppstår och förändras på markanden genom samspelet mellan utbud och efterfrågan
vilka upplåtsleformer finns det
hyresrätt, bostadsrätt, äganderätt och tomträtt
vad betyder kassaflödesmetoden
en metod som räknar ut fastighetensvärde genom att summrera framtida hyresintänkter
vad betyder avkastningskrav
de är den procentsats som investerare vill tjäna på fastigheten
vad betyder driftnetto
pengar som blivit kvar efter all konstander för fastighetens drift
vad innebär riskfaktorn
saker som kan påverka fastigheten negativt
markandshyra
det pris som är rimligt att hyra ut en fastighet för på den öppna markanden
vad är kassaflödesmetoden
de är den metod som används vid värdering av kommersiella fastighetee
vilka tre värderingsmetoder finns
ortprismetoden, avkastningsmetoden och produktionskostandsmetoden
beskriv orsäkerheter inom fastigheter
de kan vara när obsarverade priser avviker från bestämt markandsvärde