Webinarium 2
Engelsk akution
börjar på ett längre pris och jobbar sig uppåt
vad innebär de för att något ska klassas som ett lockpris?
att utgångspriset är väsetligt understiger markandsvärdet och ett pris som understiger vad säljarna är villig att sälja för
Holländsk auktion
man börjar högt och jobbar sig neråt
vilken auktion är vanligast i sverige?
Engelsk auktion
Fri prövningsrätt
att säljarna har rätt att sälja till vem dom vill till vilket pris dom vill, men de får inte vara kopplat till diskriminering
vad ska en budgivningslista innehålla?
namnet på den som lägger bud, vilket bud som lagts, när man lägger budet, vilken nivå budet är på
Återgångsvillkor
de betyder att jag köper dehär när jag blivig medlem i föreningen
när får man dela ut budgiviningslistan?
När återgångsvillkoren är uppfyllda
vem styr budgivnings processen
det är säljarna som styr och bestämmer vilken auktion osv
fastighetsmäklarens roll vid budgiving
informera om hur budgivningen ska gå till, hålla säljaren informerad hela tiden, framföra alla bud
vilka dokument ska bifogas och underteckas under kontraktskrivningen?
köpekontrakt/överlåtelseavtal, objektsbeskrivning, ansökan medlemskap, fastighetsutdrag, undersökningsplikten
framtidens skugga
det som man gör idag kommer få konsevkvenser för framtiden
Relationskontrakt
man har byggt en relation, lånsiktig
reaciprocitetsprincip
man visar repsekt jämtemot varandra
Economic man
man utgår från att alla agerar rationellt, nyttomaximera
Oppertunistiskt beteende
man uttnyttjar en person för att de ska gynna en själv
Extern Moral Hazard hos entreprenör
gör ej sitt bästa, billigare material
extern moral hazard hos beställarorganisation
betalar ej i tid, kräver orimligt mycket arbete, vägrar godkänna ett arbete
Intern Morald Hazard
oppertunisktit beteende, ej rätt undrrlevernatör, ej rätt övervakning
kvittningsrätt
att man har rätt att ta provision från handpenningen
Framtidens skugga
vikten av de du gör idag kommer få resultat för framtida samarbeten
När de inte blir aktuellt i framtiden
beställaren behöver inte dessa tjänster i framtiden, ej singnalerat att de är väsentligt för framtida realtioner att arbetet blir korrekt utfört, inte bry sig om framtida uppdrag
Winners curse
vinnarens förbannelse, en ångest man får för att man vunnit en budgivning, vinner offentlig upphandling, varför vinner just jag?
Hetrogena objekt
fastigheter
Homogena objekt
bostadsrätt
En fastighet har en livslängd som är
oändlig
söktjänster
hemnet, boli, boeno
tredimensionellt
fastigheter som innehåller sålda lokaler, i bygganden finns olika ägare
andrahandsmarkanden
befintliga bostäder som redan ägs av någon annan
Vad hände 2007/08
det var lätt att låna pengar, banker i USA gav ut riskfyllda bostadslån, till låntagre med låg kreditvärdighet
Hur påverkades svergie?
effekten blev kraftigt sänkta räntor
vad består boendekostander av?
driftkostander, räntekostander, ränteavdrag
rörliga räntor
3 månader
vad består nominella räntor av?
Realränta + Inflation (1+i)(1+r)=1+n
vad är inflationsmålet och hur ändrar man det?
inflationsmålet är 2% och de styr man genom att riksbanken ändrar styrräntan
Vad är riksbanken och vad får dom inte göra?
den är oberoende, får inte påverkas av regerigen
hur kan riksbanken hantera en inflation
genom att sälja statsoblikationer(stadspapper) beroende på penning mängd
ska mäklaren uttala sig om prisnivårer, räntenivå, framtiden?
nej gör aldrig det
Upplåtelseformer
hyreshus/bostäder, småhus, ägarlägenheter, landbruk, arrenden
vilka kommersiella fastigheter finns det?
lokaler, kontor, gallerior, köpcenter, industribyggnader
vem äger kommersiella fastigheter?
privata företag, kommuner, internationella investerare, fonder
Vad avgör värdet på kommersiella fastigheter?
Kallylräntan och avkastningskravet
vad består Kalkylräntan av?
främst av riskfri ränta + riskpremie
vad är driftkostand för småhus?
uppvärmning, hushållsel, vatten, försäkring, sophämtning och samfällighetskostand.
hur beräknas den nuvarande ränteskillnadsersättningen?
låntagarens bolåneränta jämfört med en jämförelseränta som består av bostadsobligationer +1%
vad är en klassisk profession?
läkare och universitetslektor
Hur defineras nominell ränta? tillväxtfaktorn = 1
real ränta med tillväxtfaktorn gånger inflation
När kan mäklaren senast ta en ID-kontroll?
vid uppdragsavtalet
vilken budgvinings modell är den vanligaste i sverige?
Engelsk auktion
vad kallas monentet som används vid transaktioner av komersiellafastigheter?
Due Diligence
vad kallas den försäkring som krävas för att arbeta som fastighetsmäklare?
ansvarsförsäkring
vad kallas de dokumet som visar hur mycket du får bygga på en fastighet?
detaljplan
vad gäller vid lagfart uttag för nya pantbrev för transaktioner av privata småhus?
lagfartskostnad 1,5% och 2% för uttag av nya pantbrev
vem ska man rapportera om man misstänker penningtvätt?
finanspolisen
vad är skillanden på svenska mäklare och internationella?
att vi har omsorgsplikt och rådgvingsplikt, är oberoende mellan man och vi har INTE notariepublicus
vad kallas det när branchen hanterar tillsyn över fastighetsmäklre uysn inblandning av statlig tillsyn?
Autonomi
Tobins Q
är kvoten marknadsvärde i relation till investeringen, kovt över 1 krävs för att fullfölja en investering
vad är bolånetaket på?
bolånetaket minst 85% krävs i eget kapital
Vad gäller kring amorteringskulturen?
50-70% i belåningsgrad amortera 1%. från 70% och över amortera 2% om man har ett bolån som överstiger en bruttoinkomst gånger 4,5 måste man amotera ytterligare 1%
Ensamrätt
de betyder att säljaren inte får anlita någon annan mäklare och att man har rätt att förmelda en lägenhet under 3 månader
när kan man förnya ett uppdrag utifrån ensamrätt
efter 2 månder
om de uppstår en situion mellan två mäklare gällande spelulantlista, vem ska mam vända sig till?
fastighetsmarkandens reklamationsnämnd
hur kan den andra mäklaren ha mer rätt till povisionen från en tidigare mäklares uppdrag?
om det gått väldigt lång tid eller stora skillnader i villkoren
vad ska man göra om säljaren vill säga upp uppdraget?
bekärfta skrifligt
vad gäller kring stege
man får INTE lägga in en stege där brytpunkten understinger marknadsvärde
vad kan man få för nått av ett lockpris?
varning, erinaran och återkallese
Asymmetrisk information
stegar
när tar man ID kontroll på köparen?
vid kontraktsskrivningen
när tar man ID kontroll på Säljaren?
vid intaget
dolda bud
att man lägger ett bud underförutsättning att ingen annan ska få reda på de
vad gäller vid dolda bud för säljaren?
acceptra budet, acceptera inte budet, eller behåll budet men förmedla de till de andra budgivarna (annuellrat)
slutna bud
Att man skriver på en lapp och lägger i en krog, risken för winners curse ökar här
Förstahandspris auktion
de första priset vinner
Andraprisauktion
den som har lagt näst högst bud vinner
kapilatisera och diskontera
man ränkar in en tex kostand som man vet om i förväg, tex att räntan ska sänkas
Spelteori
hur gör alla andra, hur ska vi göra? och varför ska just vi göra så när dom andra inte gör så?
vad betyder nollsummespel?
det som den ena vinner förlorar en annan, alltså summan 0
Vad innebär auktionsteori?
de handlar om att första budgving och varför man kan känna winners curse
Finansiell förmåga
kundernas finansiella förmåga att fatta beslut, de är vår uppgift att att ge kunderna mer information och kunskap om att köpa bostad
Vad abetar fastighetsmarkandensreklamationsnämnd med?
skadeståndskrav och konkurrerande provisionsanspråk
vad är aountonimi?
självreglering
vart sker överklagan om oktroj förvaltingsdomstolarna
förvaltningsrätten, kammarrätten och högsta domstolen
vad är oktroj
det är att man får tillstånd ath bedriva en bankverksamhet och är finansinspektionen som utöver den
vad är diskimineringslagens ändamål?
förbjuda diskriminering och aktiva åtgärder för att uppnå lika rättigheter
vilka diskrimineringsgrunder finns det?
kön, könsöverskridande identitet, ålder, funktionsnedsättning, sexuellläggning, etnisk tillhörighet, religon
vart ska man vända sig om man blivit utsatt för diskrimingering?
diskrimineringsombudsmannen
vad bygger diskrimineringsersättning på?
ersättning för den kränkning man upplever och straff för den som utsatt någon för diskriminering
vad gäller för bevisvärdering för diskriminering?
den personen som blivit utsatt för diskriminering måste själv kunna påvisa att den blivit utsatt (omvänd bevisbörda)